娄底市城市住房市场情况调查报告

发布时间:2018-12-20 来源:娄底市发展和改革委员会 作者: 【字体:

  根据国家、省发改委价格监测中心《关于开展城市住房市场情况调查的通知》要求,我市价格监测人员认真领会通知精神,扎实开展城市住房市场情况调查,走访市国土资源局、市房产局、市银监局等职能机构,了解我市的房地产调控政策,问卷调查我市房地产开发企业、房地产中介交易机构和当地居民,掌握我市的房地产市场交易及价格情况,了解我市房地产市场价格走势和存在问题,为我省和国家的城市住房政策调整提供可靠的参考资料。具体情况如下:

  一、近期我市出台的房地产调控政策及落实情况

  为进一步做好我市房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,根据《湖南省住房和城乡建设厅关于进一步稳定房地产市场的通知》(湘建房〔2018〕139号)精神,我市人民政府出台了《娄底市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》娄政发〔2018〕23号,2018年9月13日,采取鼓励进城务工人员等新市民住房消费,支持居民住房刚性需求和改善性需求,有序化解房地产库存,有效控制市场潜在风险。具体措施:一、建立住房规划引领机制;二、加强商品房销售管理;三、落实商品房销售价格明码标价制度;四、建立商品房预售资金管理制度;五、加强二手房市场和房地产中介机构监管;六、严格落实物业承接查验和物业保修金制度;七、深入推进房地产业解难题工作。

  二、近两年来我市城市土地、住房市场交易和价格情况及后期房地产走势预测分析

  (一)近两年来城市土地、住房市场交易和价格情况

  1、近两年来我市城市土地市场交易和价格情况

  2016年,娄底市实际完成居住用地出让面积2.2026万平方米,居住用地出让面积4122万平方米,价格为1871.42元/平方米; 2017年,实际完成居住用地出让面积53.2395万平方米,居住用地面积出让101068万平方米,价格为1898.36元/平方米;2018年(截至11月末),实际完成居住用地出让面积19.2634万平方米,居住用地出让面积61786.2万平方米,价格为3207.44元/平方米。

  2、近两年来我市城市住房市场交易和价格情况

  2016年,我市新建商品住宅销售面积113.19万平方米,新建商品住宅销售套数0.94万套,新建商品住宅销售金额362022万元,均价为3198.36元/平方米;2017年,新建商品住宅销售面积139.28万平方米,新建商品住宅销售套数1.15万套,新建商品住宅销售金额497599万元,均价为3572.65元/平方米;2018年(截至11月末)新建商品住宅销售面积90.91万平方米,新建商品住宅销售套数0.75万套,新建商品住宅销售金额415536万元,均价为4570.85元/平方米。

  3、后期房地产走势预测分析

  从政策面看,中央抑制房价上涨的决心不会发生改变,“房子是用来住的,不是用来炒的”的方略也在从各方面得到进一步落实,我市房地产市场调控政策也已出台,这不仅对稳定房价预期有积极作用,也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。从资金面看,随着定向降准等稳健货币政策的实施,市场利率有所下降,预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。

  现阶段外部环境层面,一线城市房价增速变缓,准一线及二线城市由涨转跌,三四线城市房价接近停涨,多地区呈现房价与现阶段当地居民收入水平脱节。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落,外部不确定性因素显著增加,短期内将增强住房市场观望情绪。

  基于以上因素综合推测,短期内我市房价增速放缓,稳中略降。部分房价偏高的区域或板块可能进入风险释放区域,一旦销售不畅,必须谨防住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房企资金压力导致楼盘烂尾现象。

  三、当前我市房地产市场特点

  目前我市住房市场的共性特点是:房价总体呈上行趋势,购房需求旺盛,房源供应偏松,买、卖方市场氛围较浓。2018年

  我市房地产开发投资受一二线城市“限购”政策挤出效应,“碧桂园”、“宁邦中心”项目进入本市等一系列因素的影响,商品房销售价格出现较快增长的同时,存量房、待售面积在持续缩减,截至2018年10月份,房地产开发投资累计达49.4亿元,商品房均价为4906元/平方米,待售面积为50.5万平方米,市本级存量住宅面积为23.85万平方米。

  四、当前我市房地产市场存在的主要问题

  (一)开发投资放缓

  全市房地产投资在经历29个月负增长后,仅仅持续了4个月的正增长,从七月份开始,又进入负增长状态,截至10月底,全市房地产开发投资为49.4亿元,同比去年下降5.2%,较1-9月上升14.33%,低于全省平均水平21.8个百分点,增速居全省第14位。

  其中住宅36.16亿元,下降5.9%,占房地产开发投资的73.2%,商业用房完成投资9.4亿元,同比增长4.3%,占全市房地产投资的19%。

  (二)销售面积下降

  随着10月的结束,房地产市场传统销售旺季“金九银十”也落下帷幕,而10月份表现不如预期,2018年10月份娄底市区商品房成交备案共776套,网签面积为9.38万平方米,环比2018年9月下降25.25%,同比2017年10月上涨55.64%。

  (三)区域发展失衡

  各县市商品房交易成交量差异扩大,2018年1-10月份,新化县商品房销售面积52.55万平方米,待售面积8.68万平方米;双峰县商品房销售面积18.99万平方米,待售面积10.23万平方米;冷水江县商品房销售面积15.78万平方米,待售面积0.76万平方米;涟源县商品房销售面积9.60万平方米,待售面积8.18万平方米;市本级中心区域及南部发展区依旧火爆。

  五、促进房地产市场健康发展的意见建议

  (一)加强土地出让统筹管理。增强政府对土地市场的宏观调控能力,保证住宅用地供应平稳有序。要做好存量土地的开发和监管。加强土地供应动态监管,增加普通住宅和廉租房用地供应,根据市场需求变化和商品住房库存消化周期,适时调整城市土地供应规模、结构。要“限房价、竞地价”,改进土地拍卖方式。一方面,政府应从稳定房地产市场大局出发,适当降低出让土地的拍卖底价;另一方面,从成本收益上引导房地产企业理性经营、适应房地产市场的新常态,有效遏制高价地和高价楼的出现。

  (二)优化住房供应结构。房产主管部门要协调好政府主导的保障房与市场配置为主的商品住房的比例,动态合理地调整城市增量和存量住房的供应结构。加大棚户区改造力度,加快棚改安置房建设,结合具体实际,采取以实物安置为主,货币安置为辅,通过政府购买服务等形式,多渠道增加棚改安置房源,完善配套基础设施建设,真正实现棚户区居民出棚进楼。

  (三)继续落实差异化的去库存政策,防止去库存走入“恶性循环”。三四线等库存压力大的城市,未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市去库存化,其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房,稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。未来的房地产调控不仅需要考虑增量房,也需要考虑存量房。防止房地产市场去库存走入“恶性循环”,即房价上涨导致销售增加,销售增加导致房企预期良好,进而房企增加新开工面积,并且增加土地购置,结果就是库存继续扩大,因此,各地要严格控制土地供应。除此之外,下一阶段去库存要重点关注库存的结构性差异,由单纯重视住宅去库存到商业去库存并重。严格控制商业用地供应规模,并按照人均商业面积的商业规律因地制宜调整城市规划。

  (四)重视实体经济发展,避免地方经济对房地产的重新依赖。应通过完善地方税制,从制度层面完善各级政府间地方税收入分配体系,建立科学合理、稳定增长的税收机制,为地方政府提供有保障、可持续的税收收入,以实现地方财力与支出责任相匹配。地方政府要切实把精力转移到如何发展地方实体经济上,地方经济必须要迈出“卖地-举债-再卖地”的恶性循环。如果地方政府不对土地财政过度依赖,就会通过发展实体经济培植税源,实体经济就不会被边缘化。只有实体经济的健康发展,才会对社会资源的有效利用产生积极而重要的作用。才会不断加剧区域人口的积聚和相关服务产业的繁荣发展,地方经济才会具有持续的活力。

  (五)规范房地产市场供给,妥善解决房地产供给的历史问题。针对当前我国还有众多形式的住房供给,一方面要加强房产的登记,确实摸清房地产供给状况,以加强供需管理的有效性;另一方面,要规范住房供给行为,强化市场供给,对于收入较低或者刚入职的公务员可以纳入保障房供给,对于不同城市公务员货币化补贴应该依据当地房价变动实施动态调整。对于广大小产权房,应该历史而理性地看待,直面现实矛盾并积极探索通过改革调整相关体制政策推动小产权房逐步合法化,而不是简单粗暴地拆除。深化城乡二元土地制度改革,逐步打通农村建设用地向城市住宅及其他建设用地市场供地渠道。依据“建立城乡统一的建设用地市场”原则,适应农民进城后老家住宅资产需重新配置的现实需要,允许农民住宅和宅基地在自愿前提下合理有序入市,消除小产权房存在的基础。

  (六)强化房地产市场监管手段。1、充分发挥政府和市场“两只手”作用。要正确分析房地产业发展中存在的问题的深层次原因,既要依靠市场规律,又要加强政策调控,建立健全多部门参加的房地产市场调控联席会议制度,及时研究解决房地产市场调控工作中的重大问题,引导培育健康的市场环境。2、严格执行差别化住房信贷政策和税收政策。适时调整公积金、契税、信贷等政策,对购买首套住房、改善性住房的缴存人家庭实施实行差别化公积金或银行贷款政策,既要防止市场投机行为同时也要保障合理的住房市场需求。对于非住宅类的房地产市场,则要加强市场引导,落实阶段性财政补贴和信贷税收优惠政策,继续加大去库存力度。3、加强对房地产开发、销售、中介服务等市场行为全过程监管,严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。完善房地产企业的信用评价体系和失信惩戒体系,强化房地产开发建设、预售许可、备案管理、商品房销售明码标价公示等各项监管工作。实行房地产经纪人实名登记,规范房地产商的销售行为。建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错等机制。采取责令限期整改、暂停其网签、销售资格、列入严重失信企业“黑名单”向社会公布等有力措施,严厉打击“黑中介”无照经营,依法严肃查处发布虚假房源信息和广告、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、未许先售、捆绑搭售、违规开展金融业务、妨碍执法检查等违法违规行为。4、坚持正确的房地产市场舆论导向。各职能部门应畅通房地产市场信息渠道,公开房地产市场相关信息,加强对房地产市场调控政策的宣传解读,及时解答市民关心的政策问题;媒体要客观、公正地报道房地产市场情况,多措并举引导居民树立理性的住房消费观念。5、尽快建立租售并举的新住房制度。完善配套政策,尽快建立住房租售同权制度,培育和发展健康的住房租赁市场,鼓励发展规模化,专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业长期租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人、单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,向租赁企业提供金融、税收和土地等政策优惠。

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